Mietrecht: Will die SPÖ mehr Eigentum?


Mitten in der ohnehin bereits zu einer Kakophonie geratenen Diskussion um die Steuerreform bricht nun auch noch eine Diskussion um ein neues Mietrecht herein. Zumindest, wenn es nach SPÖ-Bautensprecherin Ruth Becher geht, die ein SPÖ-Modell für ein neues Mietrecht vorgestellt hat. Kernpunkt:

Für private Wohnungen, die höchstens 20 Jahre alt sind, sollen Eigentümer die Mieten selbst festlegen. Für Wohnungen, die älter als 20 Jahre sind, soll künftig aber ein Basis-Mietzins von 5,50 Euro netto pro Quadratmeter gelten, betreffen soll das allerdings nur neue Mietverträge.

Das klingt zuerst einmal nicht so schlimm, beträgt doch die durchschnittliche Nettomiete in Österreich etwa 5 Euro je Quadratmeter. Diese Statistik enthält aber alles: Sozialwohnungen, Friedenszinswohnungen, Genossenschaftswohnungen. Mit niedrigen Mieten, weil sie aus anderen Töpfen oder durch andere Mieter subventioniert werden. Von den etwa 1,5 Millionen Hauptmietwohnungen in Österreich sind etwa ein Fünftel Gemeindewohnungen und zwei Fünftel Genossenschaftswohnungen. Ein Fünftel sind Wohnungen anderer Vermieter, die aber durch das Richtwertsystem gebunden sind. Also sind nur ein Fünftel der Hauptmietwohnungen tatsächlich frei zu vermieten, von denen wiederum viele älter als 20 Jahre sind und daher unter die strikte Mietzinsgrenze fallen würden.

Ob diese Mietzins-Grenze eine gute Regelung ist oder nicht, hängt wohl vom politischen Ziel ab. Will man den Markt der privaten Vermieter trockenlegen und die Bewegung Richtung Eigentum verstärken, dann ist das ein wirksame Maßnahme. Dazu genügt eine einfache Überlegung zu Angebot und Nachfrage: Wenn der Mietpreis unter dem Niveau liegt, bei dem sich Angebot und Nachfrage ausgleichen, würde normalerweise der Quadratmeterpreis solange steigen, bis durch ein Mehrangebot an Wohnungen und einen Rückgang der Nachfrage ein Gleichgewichtspreis hergestellt wird. Wenn der Preis aber nicht steigen darf, so wird stattdessen das Angebot immer weiter zurückgehen, bis nur noch die Vermieter überbleiben, die auch zu dem niedrigeren Mietpreis noch vermieten wollen und können. Die verbleibenden Vermieter werden außerdem wählerischer werden, an wen sie vermieten. Anders gesagt: Sie werden versuchen, durch Minimierung des impliziten „Risikoaufschlags“ auf die Miete (für höheren Erhaltungsaufwand, Mietausfälle etc.) Aufwand und Ertrag besser in Einklang zu bringen.

Da die frei vermieteten Wohnungen nicht aus Förderungen mitfinanziert werden, müssen sie ihre Erhaltung und die notwendige Rendite aus den Erträgnissen erwirtschaften. Werden diese beschränkt, so werden Wohnungsbesitzer natürlich verstärkt Wohnungen parifizieren und verkaufen, statt sie zu vermieten. Manche präsumptive Mieter werden auch unter allerlei Vorwänden Extrazahlungen leisten, um an die begehrte Wohnung zu kommen.

Wir kennen das Ergebnis ja aus anderen Städten und Ländern mit strikten Mietbindungen: Verfallende Häuser, sinkendes Angebot und eine Zweiklassengesellschaft unglaublich günstig wohnender Mieter einerseits und vieler erfolglos Wohnungssuchender andererseits. Diese Zweiklassengesellschaft gibt es ja teilweise auch in österreichischen Städten, wo Mieter mit sehr günstigen Altmietverträgen Investitionen erschweren und oft auch Wohnraum blockieren.

Wenn das das gewünschte Ergebnis des Vorschlags ist, dann ist er gut. Ansonsten …

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